Рынок аренды жилой недвижимости в Великобритании сегодня на подъеме. Показатели рынка достигли пиков своих докризисных высот.  Многие инвесторы воспринимают потенциал рынка  «buy—to—let»  (купить, чтобы сдавать в аренду) как наиболее  привлекательный с точки зрения инвестиции в условиях, когда на большинстве фондовых рынков наблюдается «волатильность».

Однако,  быть собственником недвижимости в Великобритании – Лэндлордом —  не так просто, как это кажется на первый взгляд.  Обычно на практике большинство арендодателей совершают одинаковые ошибки, встав на путь собственника. Поэтому,  мы, обобщив самые распространенные ошибки, подготовили эту небольшую памятку для тех, кто еще только собирается встать на путь собственника недвижимости в Великобритании.

1.      Место расположения будущего объекта вашей собственности – наиболее важный фактор. Для многих становится сюрпризом, что наиболее популярные в Великобритании почтовые индексы не всегда позволяют получить стабильный и высокий рентный доход.  Например, средний годовой рентный доход в таких районах, как Кенсингтон и Челси всего 3-4 % но  покупатели недвижимости в этих районах получают большой прирост стоимости капитала, что и является причиной притока инвестиций. А отдельные районы Великобритании, где сама стоимость недвижимости невелика, а спрос на аренду огромен, позволяют получить в среднем 7-8% чистого рентного дохода.  Поэтому, необходимо иметь в виду, что тщательное исследование потенциала района, где вы собираетесь приобретать объект своих инвестиций – это первое, что необходимо сделать покупателю  «buy-to-let» .

2.      Если вы собираетесь воспользоваться ипотекой — сделайте тщательный анализ ипотечных продуктов, которые предлагают банки. К счастью, кредиторы сейчас предлагают целую массу ипотечных продуктов  рынка аренды. Но важно просчитать все свои платежи до конца периода, потому что многие договоры с банками предусматривают увеличение платы. При приобретении ипотечных продуктов определенно можно рекомендовать дополнительную услугу, которая называется «дополнительное покрытие для арендодателей».

         3.      Следующий шаг – страхование.  Страхование арендодателей – широко распространенная услуга на рынке финансовых продуктов Великобритании и важно, чтобы оно охватывало вест объем ваших инвестиций. Во-первых, нужно не забыть застраховать ответственность перед третьими лицами, включая любой ущерб, который может быть нанесен другим жильцам. К сожалению, базовой договор страхования собственников жилья не работает, если ваши арендаторы не платят арендную плату.  Поэтому, вам в ваш договор страхования рекомендуется включить дополнительную гарантию на случай, если объект будет простаивать без арендаторов.

4.      Управление имуществом. В этой части у вас есть два варианта – вы управляете своей недвижимостью сами, или вы доверяете ее в управление управляющей компании. В случае отказа от управляющей компании, вы экономите на комиссионных, которые выплачиваются управляющей компании, но имеете прямой контроль над арендаторами и самостоятельно решаете все вопросы.  Это означает, что вы берете на себя довольно много хлопот. Вы должны организовать гарантийное обслуживание ваших арендаторов в случае поломки какой-либо техники, регулярно брать аренду и периодически общаться с вашими арендаторами.  Если вы доверяете все это управляющей компании, вы будете иметь больше свободного времени. Но за эту услугу управляющие компании берут обычно не более 10% от стоимости арендной платы.

5.      И последнее – это выбор самих арендаторов. Вам необходимо подобрать арендаторов, которым подходит именно ваше жилье. Например, молодой профессиональной паре не нужен дом с пятью спальнями. Их скорее заинтересует современная квартира с удобным транспортным сообщением. Кроме того, рекомендуется встретиться с вашими арендаторами лицом к лицу и прислушаться к собственной интуиции, подходите ли вы друг другу, прежде чем принять окончательное решение.

® Элен Антре. 08.08.2013

Согласно официальным данным из реестров Шотландии, продажи недвижимости в Шотландии в последнем квартале выросли более чем на 8%, но цены снизились на 0.3%.   Общий объем продаж по всей Шотландии с апреля по июнь вырос на 8.1 %, по сравнению с тем же периодом год назад. В соответствии с цифрами за предыдущие два квартала, объем продаж показывает постепенное увеличение по сравнению с предыдущими 9 месяцами.

  Все типы недвижимости показали уверенный рост продаж, а объем продаж квартир  показывает наибольший рост —  в 16,5%.

  Увеличение объема продаж на 8.1% за последние три месяца является положительной тенденцией. Несмотря на снижение продаж в некоторых районах, объем проданной недвижимости увеличился  на 7.7% по сравнению с предыдущим годом, что является обнадеживающим показателем на рынке жилой недвижимости Великобритании.

  Хотя в целом цены упали, в некоторых районах Шотландии стоимость недвижимости показывает значительный рост. В частности в Абердиншире средняя стоимость одного объекта недвижимости  составляет  £ 215 589, что на 5.6% больше, чем за аналогичный период год назад. А в Восточном Ренфрушире зарегистрирован самый высокий процент роста  цен в 6.2%. Тем не менее, цены в Аргайл и  Бьют    испытывают падение в 11,9%.

  Отдельно стоит отметить, что парная и террасная недвижимость показывает снижение роста цены на 2.9%. Средняя цена на квартиры осталась такой же, как в прошлом году. Тем не менее средняя цена жилой недвижимости в этом квартале составила £ 153 102, сократившись по сравнению с прошлогодними показателями.

  Независимая консалтинговая компания  CKD Galbraith считает, что есть реальные признаки, указывающие на повышение уверенности в Шотландском рынке недвижимости. Так, например, аналитики CKD Galbraith отмечают, рост интереса к недвижимости  по всей Шотландии,  в частности в Эдинбурге, Пертшире и Эйршире, где спрос не успевает за предложением.

  Позитивный подход и разумные цены придают больше уверенности рынку недвижимости по всей стране. Как покупатели, так и продавцы довольны сложившейся ситуацией и рынком недвижимости Шотландии в целом.

   Продажи консалтинговой компании  CKD Galbraith за 2012/2013 финансовый год в Шотландии составляют более 400 млн. фунтов стерлингов.

® Максим Савицкий 07.08.2013 г. 

  В соответствии с последним докладом ведущих кредиторов финансовой группы Halifax, цены на жилую недвижимость в Великобритании выросли на 0.9% в июле, на фоне признаков того, что общая экономика улучшается.  В ежеквартальном исчислении темпы роста выросли на 2.1% с начала 2013 года. В действительности, цены на дома и квартиры в Великобритании в течение последних трех месяцев, с мая по июль —  выше на 4.6%, чем за аналогичный период в 2012 году.

  Данные также показывают, что и в ежегодном исчислении цены выросли на 4.6%, что говорит о самом высоком годовом показателе с Августа 2010 года. Средняя цена на дом в Великобритании в настоящее время составляет  £169 624 фунтов, а объем продаж на 6% выше, чем за аналогичный период прошлого года.

  Признаки улучшения в экономике подчеркивают последние данные о росте ВВП во втором квартале и рост занятости, что увеличивает доверие потребителя.

  Рост доверия, вероятно, лежит в основе увеличения спроса на жилье, а такие программы, как Схема Финансирования Кредитования (the Funding for Lending Scheme) и Схема справедливого кредита (Help to Buy equity loan scheme) могут стимулировать увеличение спроса.

  Цены на жилую недвижимость в Англии, Шотландии и Уэльсе, по прогнозам  будут постепенно расти в течение этого года наряду со слабым экономическим ростом и падающим доходом, сдерживающим спрос на жилье.

  В докладе также отмечается, что число одобренных ипотечных кредитов на покупку домов в Великобритании во втором квартале 2013 года было на 6% выше, чем в первом квартале, несмотря на 1% падение в мае-июне, в соответствии с данными, предоставленными Банком Англии.   Однако, отмечается, что предложений на рынке все еще мало и увеличение объема продаж за прошедший год не было.

  В результате ужесточения условий на рынке жилой недвижимости происходит давление цен на жилье. Тем не менее, сообщается, что общее увеличение количества выставленных на продажу домов может помочь спланировать и сбалансировать спрос и предложение на рынке.

® Максим Савицкий 06.08.2013

Весьма разнообразные и иногда и вовсе оригинальные мечты у покупателей недвижимости в Великобритании.

Когда заходит речь о доме своей мечты, оказывается,  что подавляющее большинство людей в Великобритании мечтают о крытом плавательном бассейне,  просторной ванной комнате и зимнем саде.

Около 36% людей, участвующих в опросе, то есть более 18 миллионов владельцев домов в Великобритании мечтают о бассейне в их собственном доме. Примерно 33% — хотят иметь вожделенную ванную комнату и около 32% — зимний зад, дачу или хотя бы небольшой садовый участок.

Исследования также показали, что около 27% хотят иметь в своем доме гардеробную комнату, 25% — большой сад и 23% — джакузи или гидромассажную ванную. Около 21% хотят иметь тренажерный зал, 18% — камин, 17% — собственный кинозал, такое же количество людей хотели бы иметь кабинет или комнату для занятий, а 16% — игровую комнату.

Среди других опрошенных, мечтающих о доме в Великобритании, 15%  хотели бы, что рядом был огород, где они выращивали бы  для себя собственные продукты питания, и столько же людей хотели бы иметь собственный  гараж. Около 13 % мечтают о своей библиотеке, 12 % хотят иметь собственный бар или открытый бассейн.

10% опрошенных респондентов признались, что они хотят иметь винный погреб, 8% — сауну, 6%  — пруд и 5% — мечтают о загоне, теннисном корте или сарае.  4% мечтают о косилке для газона, а примерно 1% опрошенных респондентов хотят собственное футбольное поле, тренировочное поле с отверстиями для гольфа или комнату страха.

В семейных парах мнение о том, какой должен быть дом вашей мечты часто расходятся. Например, около 39% женщин хотят иметь ванную комнату, но среди мужчин – только 25%.  И  в три раза превышает количество женщин, желающих иметь гардеробную комнату  — 37% по сравнению с мужчинами. – 12%.

Поскольку многие мечты труднодостижимы, многие из тех, кто мечтает о своем доме в Великобритании,  реально осознают, что надо думать о более достижимых вещах, таких как собственная ванная или сарай.

® Эллис Морган 05.08.2013 

  Совет Ипотечных Кредиторов (CML)  призвал адвокатов в Шотландии отклонить предложение, обязывающее иметь кредиторам и покупателям недвижимости в Великобритании отдельное юридическое представительство во время покупки.  Общество Юристов Шотландии (LSS) попросило голосовать за данное предложение в сентябре, но CML верит, что в подавляющем большинстве случаев общее представительство кредиторов и заемщиков является экономически эффективным и более направленным на потребительский интерес.

  CML настаивает на создании совместного представительства и считает это перспективным решением  в вопросе передаче прав жилой недвижимости Шотландии. В связи с этим CML не считает предложение LSS  верным.   Текущие правила LSS  и кредитное руководство CML уже предусматривают отдельное представительство в случаях, когда это требуется, например, когда существует конфликт интересов. И CML неоднократно предлагал рассмотреть и обсудить моменты, связанные с подобного рода вопросами.

  CML заявляет, что общее представительство выгодно и с экономической стороны и с точки зрения сокращения времени. Таким образом, создание отдельных представительств может привести к двойной работе и как следствие, к увеличению стоимости, что приводит к задержке в операциях.   Стоит отметить, что  документы были написаны односторонне,  в пользу только отдельного представительства, не отражая всех минусов, и не указывая на плюсы совместных представительств.   CML  напоминает нам, что позиции LSS находятся в прямом противоречии с Обществом юристов Англии и Уэльса, которые выступают за сохранение совместного представительства.

  Если, несмотря на эти проблемы члены LSS проголосуют за изменение правил, CML  настоятельно призывает принять разумный срок реализации, который должен будет составить не менее 12 месяцев, чтобы избежать проблем, которые могут принести поспешные изменения. Непродуманные действия могут оказать негативное влияние на сектор жилищного строительства и ипотечного рынка в Шотландии. Генеральный директор CML считает, что в подавляющем большинстве сделок по передаче собственности, где интересы заемщика и кредитора очень тесно связаны, отдельные представительства не представляют потребительского интереса.

  Учитывая, что уже существующие правила предусматривают отдельные представительства в случаях, где может возникнуть конфликт интересов, CML призывает Общество Юристов Шотландии подумать еще раз. К тому же, CML готовы к конструктивному взаимодействию с LSS  и готовы  к сотрудничеству, и при необходимости  обсудить изменения в Справочнике Кредитора (Lender’s  Handbook), дабы интересы и кредитора и заемщика были должным образом защищены.

® Максим Савицкий 04.08.2013

На рынке элитного жилья Великобритании наблюдается следующая тенденция: покупатели элитной недвижимости в Англии в региональных городах ведут себя более сдержанно, чем покупатели недвижимости в Лондоне. Таковы выводы нового исследования компании Savills.

В конце прошлого года ожидалось, что в 2013 году произойдет окончательный поворот на рынке элитной недвижимости. С одной стороны, ожидалось снижение активности на рынке элитной недвижимости Лондона в ответ на увеличение Гербового Сбора. С другой стороны, ожидалось уменьшение разрыва между Лондоном и регионами, который стал существенно увеличиваться начиная с 2009 года.

Тем не менее,  как показали первые шесть месяцев, ожидания были преждевременными. Не смотря на повышение Гербового Сбора,  цены на элитную недвижимость в Лондоне выросли в первой половине года на 4,8%.

£2,6 миллиарда было потрачено на недвижимость в Лондоне, стоимость которой дороже £ 5 млн., что  на 23% больше, чем за тот же период в прошлом году.

В отличие от этого, спрос на элитную недвижимость на региональных рынках недвижимости Великобритании по-прежнему остается на относительно низком уровне. За последние шесть месяцев цены выросли всего на 0,3% .

Между тем, повышение Гербового Сбора для недвижимости дороже £ 2 млн. все же оказало свое влияние на рынок. Общая сумма совершенных сделок на рынке  с недвижимостью дороже £ 2 млн., упала на 15% в период между 2011 и 2012 году до £16,7.  Действительно,  в течение последних трех месяцев на рынке элитной  недвижимости центрального Лондона наблюдается небольшое падение цен в некоторых самых дорогих районах Лондона. В целом, цены на элитную недвижимость в центре Лондона продолжают расти, но рост этот гораздо меньше, чем на юго-западе Лондона, где цены выросли  более чем на 8,5%  по сравнению с прошлым годом. Цены в  Найтсбридж  находятся выше своих докризисных уровней уже сейчас, а цены в Фулхэм продемонстрировали самый большой годовой рост в 13%.  Цены в Фулхэм составляют сейчас около  £980 за квадратный фут. Это примерно вполовину дешевле, чем  средняя цена  на элитную недвижимость в центральном Лондоне. Анализ показывает, что самая высокая цена на элитную недвижимость по-прежнему в Найтсбридж и Белгравии – примерно £ 2,6 млн.  Сопоставимые показатели в Парсон Грин, который занимает 21 место в списке самых дорогих районов, в среднем 1,2 млн.  Также очевидно высокие цены демонстрируют такие районы, как Уондсворт, Ричмонд и Ислингтон.

Тем не менее, волновой эффект цен носит спорадический характер и разрыв между ценами на элитную недвижимость Лондона и в пригородах еще больше увеличивается. Исключения немногочисленны. Например,  Oxshottи StokeD’Abernonи CobhamFairmile  где цены смогли подняться к докризисному уровню и сейчас составляют  в среднем более   £ 1 млн.

Кроме Лондона, очень высока стоимость недвижимости в Северной части Оксфорда, где за последние пять лет было зарегистрировано в Земельном кадастре 497 продаж и средняя стоимость недвижимости составляет чуть более £700000.

Компания Savills пересмотрела свой прогноз и теперь ожидает рост цен на элитную недвижимость в Великобритании на уровне 18,1% до конца 2017 года, по сравнению с 11,5%, которые прогнозировались в ноябре 2012 года, при этом  региональные вариации будут колебаться от 25,1% в Лондоне до 12,5 % на Северо-Востоке.

® Элен Атре. 03.08.2013 

    Согласно обзору рынка недвижимости Великобритании  от Королевского Института Дипломированных Оценщиков  (RICS),  На рынке недвижимости Великобритании наблюдается рост  почти во всех частях страны, благодаря новым инициативам правительства. 

 С начала кризиса в 2007 году  объем строительства жилого сектора в Великобритании  существенно снизился по всей стране. 

Тем не менее, с начала 2013 года активность постепенно пошла вверх, сообщает RICS.  Во втором квартале текущего года финансовые показатели строительных компаний показали положительную динамику, что по сообщению большинства оценщиков, говорит о росте рабочих нагрузок,  и  является самой положительной тенденций  за последние шесть лет. 

Падение сектора строительства  жилой недвижимости Англии привело к тому, что до сих пор многие строительные проекты  находятся в подвешенном состоянии, но  нынешний подъем говорит о том, что худшие времена уже позади. 

  RICS отмечает, что наибольший рост сектора строительства жилой недвижимости Великобритании  будет заметен в течение ближайших 12 месяцев, так как более 59% респондентов прогнозируют рост рабочих нагрузок в строительстве. 

 Также RICS говорит о том, что каждый фунт, направленный на строительство в Великобритании даст три фунта в экономическом росте, что несомненно можно рассматривать, как хорошую новость для страны в целом.

  По всей стране наибольшая активность наблюдается в Лондоне, Юго Востоке и в Мидлендсе.  А в Северной Ирландии зарегистрировано  самое низкое значение сальдо – 4%, но RICS отмечает, что это по прежнему самый высокий рост за последние годы.   Забегая вперед, хочется сказать, что это также является позитивной новостью  строительного сектора, так как будет способствовать увеличению прибыли,  и как следствие, увеличению  занятости в строительном секторе. 

  Более того, данные полученные в результате исследования свидетельствуют  о том, что сектор находиться в наиболее благоприятном состоянии за последние шест лет, и есть надежда,  что это начало длинного пути к выздоровлению рынка , которого все так долго ждали. 

  По мнению главного экономиста RICS, это очевидно хорошая новость, что объем строительства жилой недвижимости Великобритании  по всей стране сдвинулся с места. Но так как это скромное улучшение  наступает после длительного периода застоя, многие предприятия в этом секторе все еще пытаются удержаться на плаву. 

  Также он добавил, что обеспечение финансирования для развития по-прежнему является большой проблемой.  

® Максим Савицкий. 02.08.2013