Рынок аренды жилой недвижимости в Великобритании сегодня на подъеме. Показатели рынка достигли пиков своих докризисных высот. Многие инвесторы воспринимают потенциал рынка «buy—to—let» (купить, чтобы сдавать в аренду) как наиболее привлекательный с точки зрения инвестиции в условиях, когда на большинстве фондовых рынков наблюдается «волатильность».
Однако, быть собственником недвижимости в Великобритании – Лэндлордом — не так просто, как это кажется на первый взгляд. Обычно на практике большинство арендодателей совершают одинаковые ошибки, встав на путь собственника. Поэтому, мы, обобщив самые распространенные ошибки, подготовили эту небольшую памятку для тех, кто еще только собирается встать на путь собственника недвижимости в Великобритании.
1. Место расположения будущего объекта вашей собственности – наиболее важный фактор. Для многих становится сюрпризом, что наиболее популярные в Великобритании почтовые индексы не всегда позволяют получить стабильный и высокий рентный доход. Например, средний годовой рентный доход в таких районах, как Кенсингтон и Челси всего 3-4 % но покупатели недвижимости в этих районах получают большой прирост стоимости капитала, что и является причиной притока инвестиций. А отдельные районы Великобритании, где сама стоимость недвижимости невелика, а спрос на аренду огромен, позволяют получить в среднем 7-8% чистого рентного дохода. Поэтому, необходимо иметь в виду, что тщательное исследование потенциала района, где вы собираетесь приобретать объект своих инвестиций – это первое, что необходимо сделать покупателю «buy-to-let» .
2. Если вы собираетесь воспользоваться ипотекой — сделайте тщательный анализ ипотечных продуктов, которые предлагают банки. К счастью, кредиторы сейчас предлагают целую массу ипотечных продуктов рынка аренды. Но важно просчитать все свои платежи до конца периода, потому что многие договоры с банками предусматривают увеличение платы. При приобретении ипотечных продуктов определенно можно рекомендовать дополнительную услугу, которая называется «дополнительное покрытие для арендодателей».
3. Следующий шаг – страхование. Страхование арендодателей – широко распространенная услуга на рынке финансовых продуктов Великобритании и важно, чтобы оно охватывало вест объем ваших инвестиций. Во-первых, нужно не забыть застраховать ответственность перед третьими лицами, включая любой ущерб, который может быть нанесен другим жильцам. К сожалению, базовой договор страхования собственников жилья не работает, если ваши арендаторы не платят арендную плату. Поэтому, вам в ваш договор страхования рекомендуется включить дополнительную гарантию на случай, если объект будет простаивать без арендаторов.
4. Управление имуществом. В этой части у вас есть два варианта – вы управляете своей недвижимостью сами, или вы доверяете ее в управление управляющей компании. В случае отказа от управляющей компании, вы экономите на комиссионных, которые выплачиваются управляющей компании, но имеете прямой контроль над арендаторами и самостоятельно решаете все вопросы. Это означает, что вы берете на себя довольно много хлопот. Вы должны организовать гарантийное обслуживание ваших арендаторов в случае поломки какой-либо техники, регулярно брать аренду и периодически общаться с вашими арендаторами. Если вы доверяете все это управляющей компании, вы будете иметь больше свободного времени. Но за эту услугу управляющие компании берут обычно не более 10% от стоимости арендной платы.
5. И последнее – это выбор самих арендаторов. Вам необходимо подобрать арендаторов, которым подходит именно ваше жилье. Например, молодой профессиональной паре не нужен дом с пятью спальнями. Их скорее заинтересует современная квартира с удобным транспортным сообщением. Кроме того, рекомендуется встретиться с вашими арендаторами лицом к лицу и прислушаться к собственной интуиции, подходите ли вы друг другу, прежде чем принять окончательное решение.
® Элен Антре. 08.08.2013