Купить, чтобы сдавать в аренду — советы инвестору

 

Домовладельцы и инвесторы в недвижимость в Великобритании все чаще высказывают обеспокоенность по поводу снижения уровня своих доходов.  За последний год средняя доходность инвестора, приобретающего недвижимость в Великобритании с целью сдавать ее в аренду снижается на фоне резкого повышения цен на недвижимость.  Особенно заметно снижение доходности для недвижимости в  Лондоне, где рост арендной платы пока еще не успевает за ростом цен.

Средняя рентная доходность в Великобритании в третьем квартале 2013 года  составила 6 % ,  что на 0, 7% ниже, чем в это же время в прошлом году, когда показатель доходности составлял 6,7%.

 

Рынок недвижимости Великобритании оживился, показав существенное увеличение количества сделок и рост цен в 2013 году, однако, эта ситуация является обоюдоострым мечом для рынка.  С ростом цен на недвижимость ежемесячная доходность сильно снижается и инвесторам теперь приходится закладывать намного больше рисков, рассчитывая свой инвестиционный бизнес-план.  

Инвесторам приходится более тщательно оценивать их бизнес-планы и убедиться, что вложенные средства могут работать эффективно.  Возможно, инвесторы придется отказаться от дополнительных издержек – например, от управления своей недвижимостью и управлять ею самому. Самому беспокоиться о техническом обслуживании и о ремонте. Самому поддерживать достойное состояние недвижимости.

Для построения хорошего эффективного инвестиционного портфеля важно иногда не выгодно продать, а дешево купить. Ваша собственность должна быть вашим активом, который приносит вам прибыль каждый месяц,  а не  предметом спекуляций на росте цен, когда можно иногда даже потерять, если расчет на рост цены сделан неверно.

Более эффективно купить старую недвижимость, вложить деньги в ремонт и модернизацию, тем самым повысив ее инвестиционную привлекательность.

Второй совет – каждый инвестор должен иметь долгосрочные перспективы., не нужно обращать внимание на краткосрочные колебания. Недвижимость – актив, который растет в цене в долгосрочной перспективе всегда. Поэтому, ищите интересные варианты на рынке – те, что ниже рыночной стоимости и держите свою собственность как можно дольше  – фундаментальные причины всегда образуют восходящий тренд в долгосрочной перспективе.

 

®  Элис Морган 13.12.2013г.

Инвестиции в Лондон. Стратфорд

 

Представляем Вашему вниманию один из немногих образцов недвижимости в Лондоне, который еще доступен по разумной цене и совмещает в себе умеренные цены и то, что называется «роскошным образом жизни».

 


 

Кэпитал Тауэрс – это редкая возможность оказаться в  роскоши элитных апартаментов, находясь  за пределами центральной части Лондона. Новостройка расположена в районе на востоке Лондона Стратфорд,    в непосредственной близости от одноименного стадиона.  За последние  годы этот район пережил кардинальные перемены. В рамках подготовке к Олимпиаде 2012 года была улучшена как инфраструктура города, так и транспортное сообщение этого района.

Станция новой транспортной линии DLR (легкое метро)  находится всего в 5 минутах ходьбы.  А строящийся новый  супер-скоростной транспортный проект Crossrail соединит в 2019 году этот район непосредственно с аэропортом Хитроу.  

По прогнозам специалистов, Запуск Crossrail обеспечит рост цены на жилую недвижимость в местах станций Crossrail до 30% .  Westfield Stratford City —  огромнейший, самый большой в Европе Шопинг центр, занимающий 1 883 700 кв. футов торговых площадей, находится  на расстоянии пешей прогулки от Кэпитал Тауэрс.  Центр включает в себя 300 магазинов, около 50 ресторанов и баров, 17 кинотеатров, 14 дорожек для боулинга и крупнейшей в Великобритании казино, специально  нацеленное для привлечения молодых посетителей.

 

Новостройка включает 2 башни – одна 14 этажная, другая – 34 этажная. С верхних этажей башен открываются великолепные виды на Лондон и расположенный рядом Queen Elizabeth Olympic Park. Все апартаменты , а их 191  — были разработаны и оснащены , представляя собой высочайший уровень качества и стиля с акцентом на натуральный свет и необычные пропорции комнат.

 

 На 4 этаже раскинулся подиумный сад, а на 34 – террасные сады, представляющие 880 кв. футов эксклюзивного ландшафтного пространства.  К удобствам, доступным жителям  этого комплекса, следует отнести также собственную гостиную ( зал для приема гостей), услуги консъержа, оснащенную средствами безопасности парковку,  и полностью оборудованный тренажерный зал.

Стоимость апартаментов с 2 спальнями  площадью 70 кв.м. колеблется от £438000 до £500000

Стоимость апартаментов с 3 спальнями  площадью 76 кв.м. колеблется от £471000 до £515000

Просмотреть увеличенную карту

Арендодатели Великобритании предупреждают о случаях мошенничества

 

Союз арендодателей Великобритании предупреждает, что в Великобритании участились случаи мошенничества. По последним данным, район, расположенный на востоке Лондона – East  Ham  в семь раз превышает средние показатели по стране по попыткам мошенничества.  Довольно распространены случаи мошенничества также в районах Лондона Romford, Bexleyheath,   Woolwich,   Cheapside,  Stratford,  Ilford,  Walthamstow,  Lewisham  и  Enfield.

За пределами Лондона  район Олтрингем в графстве Чешир – наиболее опасное место по случаям мошенничества.  Здесь зафиксировано 13 случаев мошенничества на каждые 10000 взрослых,  этот показатель более чем в три раза превышает национальную среднюю.

 

Владельцы недвижимости в Великобритании могут пострадать в случаях мошенничества, как потеряв свою арендную плату, так и потеряв имущество. Например, известны случаи, когда арендатор продал собственность, которую он арендовал, выставив ее на продажу через интeрнет.  Один из таких мошенников был уличен в 9 эпизодах мошенничества  с использованием паспорта умершего человека.

Распространены случаи мошенничества, когда арендаторы заключают договор аренды лишь с тем, чтобы использовать адрес для финансовых афер. Такие аферисты порой даже платят авансом арендную плату за несколько месяцев, но после отказываются платить за аренду.

Некоторые аферисты используют арендованный адрес для поставки товара, купленного на украденные кредитные карты. Такие арендаторы обычно юридически подкованы, знают свои права – например, то,  что они вправе жить в арендованном жилье до 6 месяцев прежде, чем арендодатель сможет применить  к ним меры по выселению.  Между тем за ними может накопиться долг по арендной плате за несколько месяцев.

Единственный способ арендодателя защититься от такого неблагонадежного арендатора – застраховаться и тогда страхования компания компенсирует потерянную арендную плату.  Кроме того, настоятельная рекомендация арендодателям – тщательно проверять ID арендатора. Помощь в организации таких вопросов обычно оказывает агент по найму или Ассоциация Лэндлордов  Великобритании.

® Элис Морган 12.12.2013г.

 

 

Прогноз цен на недвижимость Лондона в 2014 году

 

В 2014 году,  как ожидается, темпы рост цен на недвижимость в Лондоне будут опережать темпы роста в остальной части Великобритании, но к концу года темпы роста должны стабилизироваться. Согласно прогнозу  от агентства недвижимости  Марш & Parsons по рынку недвижимости Лондона на 2014 год, который  был   опубликован недавно, рост цен на недвижимость в Лондоне составит в 2014 году от 5% до 7 %, что несколько меньше, чем рост цен в 2013, который уже достиг 10,3%.  Компания отмечает, что больший рост, скорее всего, будет наблюдаться в первые шесть месяцев.   Начало года начнется мощнейшим стартом цен, но к концу года темпы роста должны несколько упасть.

Поскольку стали выходить улучшенные  данные по уровню безработицы  в Великобритании, Банк Англии, скорее всего, незначительно  поднимет  процентные ставки в следующем году, что определенно окажет влияние на рынок недвижимости. Однако, в преддверие выборов 2015 года, вряд ли  изменения будут серьезными.

Основной причиной роста цен в Лондоне будет нехватка доступных объектов недвижимости.  В 2013 году  18 человек  были зарегистрированы как покупатели на каждый новый объект недвижимости.  Скорее всего, этот показатель останется на аналогичном уровне в 2014 году.

 

Многие покупатели будут опасаться выставлять свою недвижимость на рынок, потому что в условиях тотальной  нехватки жилья они не будут уверены, что найдут себе приемлемый вариант для переезда.  В результате, сделки с недвижимостью  в Лондоне будут заключаться примерно по запрашиваемой цене, или чуть ниже.

Анонсированный недавно канцлером Джоржем Осборном налог на прирост капитала для иностранцев с 2015 года вряд ли сможет существенно сказаться на ценах на недвижимость  в 2014 году.  Поскольку изменения вступают только в 2015 году, имеется еще более года, в течение которого движение на рынке может даже усилиться.

Не смотря на вводимые меры, Лондон по-прежнему остается самым интересным  местом в мире для привлечения инвестиционных капиталов, поэтому, спрос на элитную и супер-элитную недвижимость ожидается огромный.

Улучшение экономических настроений приведет также и к увеличению спросу на аренду, особенно в дорогих элитных районах. Увеличение зарубежных сотрудников в корпоративном секторе создаст дополнительные запросы на аренду в элитных районах, таких как Кенсингтон и Челси, преимущественно на квартиры с двумя спальнями. В условиях жесточайшей конкуренции за лучшие квартиры для аренды в элитных районах  рынок будет находиться на протяжении всего 2014 года.

 

® Элен Антре. 11.12.2013 г.

Сегодняшнее поколение молодых британцев живет хуже, чем их родители

 

Аренда жилой недвижимости в Великобритании считается краткосрочной мерой. Но все чаще срок, на который заключается договор аренды становится длиннее.

В настоящее время 4,3 миллиона домовладельцев зарабатывают, сдавая в аренду свою жилую недвижимость в Великобритании. Но в течении ближайших пяти лет эта цифра вырастет как минимум на миллион.  

Исследование показывает, что   самая большая группа  арендаторов – это лица в возрасте  от 25 до 34 лет. Но арендаторы в возрасте от 35 до 44 лет – это самая быстрорастущая группа, четверть из которых  — молодые семьи.  Такие арендаторы даже получили название « Поколение рент» .  Многие из них, к сожалению, так и смогут стать владельцами собственного дома.

 

Большой разрыв между спросом и предложением является  драйвером растущей арендной платы и арендаторы, в итоге, ищут жилье поскромнее,  выбирая минимум удобств и безопасности.

Агентство Savills  опросило 2300 арендаторов, в результате опроса было выяснено, что  люди старше 35 хотели бы заключить договор аренды на более долгосрочный период. Более же молодые арендаторы предпочитают более гибкий подход  и не желают долгосрочных договоров.

Главная причина переезда арендаторов из одного мест в другое – поиск жилья лучшего качества. Люди ищут более удобное расположение, лучший дизайн и ремонт в доме и более высокую энергоэффективность.

Сегодняшнее поколение людей в Великобритании вряд сможет рассчитывать на помощь государства, т.к. находится в гораздо худших социальных условиях, чем, к примеру, поколением ранее.  Тогда молодые семье могли рассчитывать на поддержку государства в жилищных вопросах.  Существовали так называемые «социальные дома»,  где жило  около 20% малоимущих семей. Сегодня эта цифра стремится  к нулю.

Изменение в социальных слоях совпало с ростом частного сектора аренды во второй половине XXвека.  Социальные отношения менялись в пользу сокращений социальных дотаций на жилье.

В настоящее время рынок предлагает более широкий спектр различных  способов домовладения и пользования жильем. Среди них – долевое владение.

® Максим Савицкий. 10.12.2013г.

 

 

Рост цен на недвижимость свидетельствует о восстановлении экономики

 

Цены на жилую недвижимость в Великобритании выросли на 7,7% за три месяца осени 2013 года, по сравнению с предыдущим годом, таковы последние данные  финансового гиганта Галифакс, одного из крупнейший банков, предоставляющего  ипотечные кредиты.

Это самый большой скачок в цене за последние шесть лет, теперь средняя цена жилого объекта недвижимости достигла £174910 фунтов,  и добавит около £2000 фунтов к цене только за последние 4 недели.

Данные о росте цен на жилую недвижимость в Великобритании подтверждаются всеми агентствами и риэлторскими компаниями.  Высокий уровень спроса на жилую недвижимость в сочетании с отсутствием достаточного количества предложений для выбора привел к росту цен. Ставки по банковским кредитам  снижались  весь год,     кроме  того, значительно улучшились потребительские настроения, которые активно стимулировались правительством при помощи правительственных программ , таких как  Funding  for  Lending  и  Help to Buy

Тем не менее, ограниченные возможности многих семейнных бюджетов будут оказывать давление на рост цен, поскольку рост заработных плат   все еще сильно отстает от роста цен  на жилую недвижимость в Великобритании.

По прогнозам главного экономиста  IHS  Global  Insight    (крупнейшее американское аналитической агентство) Ховарда Арчера, цены на недвижимость, несмотря на хороший рост в конце 2013 года, еще очень далеки от своих пиков.  Он считает, что основной рост цен впереди, несмотря прекращение Банком Англии программы помощи кредитования Funding  for  Lending  . Кроме того, ожидается, что рынок недвижимости Великобритании покажет очень хорошие данные в декабре 2013г.

 По его прогнозу, цены на недвижимость в Великобритании вырастут примерно на 8% в  2014 году, хотя, как и в 2013 году, во многом драйвером роста по-прежнему будет оставаться Лондон и Юго-Восток Англии.  И если непомерный рост цен на жилую недвижимость в Великобритании вызывает озабоченность многих аналитиков рынка, рост цен в национальном масштабе очень скромен и  средние цены на жилую недвижимости по Великобритании еще  на 12% ниже  своих пиков 2007 года .

 

® Элис Морган 09.12.2013г.

Прогноз по рынку недвижимости Великобритании пересмотрен

 

Британское независимое экономическое агентство UKOffice for Budget  Responsibility (OBR), которое  представляет правительству Великобритании экономические прогнозы для составления бюджета, пересмотрело свой прогноз цен на жилую недвижимость в Великобритании.  Согласно новому прогнозу OBR, ожидается рост цен   недвижимость в Великобритании в 2013/2014 год – 3,7%, на 2014/2015 год – около 5,8%, в 2015/2016 году – около 7%, в 2016/2017 году – 4,2% , 2017/2018 – 3,7% и  в 2018/2019 – 3,8%. 

Кроме того, OBR повысил свой прогноз относительно количества сделок на рынке жилой недвижимости. Например, в сезоне 2014/2015 год ожидается теперь около 1280000 сделок, что на 12% больше, чем предсказывалось  в первоначальном прогнозе в марте 2013 года.

 

Столь оптимистичные данные основаны на цифрах 2013 года, когда включительно по сентябрь стоимость недвижимости выросла в среднем на 3,8%, а количество сделок – на 22%.

Существенная коррекция прогноза основана также на текущих ценах на недвижимость в Великобритании и учитывает хорошие финансовые условия, которые банки Великобритании предлагают сейчас для ипотеки.

Опубликованный прогноз во многом согласуется с  последним прогнозом от крупнейшего агентства недвижимость Knight Frank, которое  предсказало рост цен на недвижимость в Великобритании на 24% к концу 2018 года.  Влияние двух  факторов – программы  Help to  Buy  и восстановление экономики положительно скажется   на ценах не только в Лондоне, но и в остальных регионах Великобритании.

Общий прогноз OBR  на следующие 5 лет – рост цен на недвижимость на 27%, это при том, что  прогноз, данный в марте 2013 , обещал 15% роста цен.

OBR предоставило также прогноз сбора Гербового Сбора, который, согласно опубликованному докладу, должен увеличиться почти вдвое с  £8,9 млрд. в 2013/2014 отчетном году до £16,8 млрд. в 2018/2019 отчетном году.

От увеличения цен на элитную недвижимость, которая превысит пороговое значение в £2 млн. фунтов, для которого Гербовый сбор платится по ставке в 7% , бюджет получит дополнительно около £1,8 млрд.  Около £1 млрд. бюджет получит от увеличения количества сделок на рынке.

Неплохой доход бюджет получит также и от налога на прироста капитала.

®  Элис Морган  07.12.2013г.

Недвижимость Великобритании. Купить квартиру в Лондоне

Battersea Reach

Бофорт парк

 

Новый налог на прирост капитала для нерезидентов в Великобритании

Глава Финансовой службы Великобритании Джорж Осборн  выступил 05.12.2013 года с официальным заявлением, в котором он объявил, что принято решение о введении налога на прирост капитала для лиц, ( Налог на прирост капитала в UK) которым Великобритания не является официальным местом жительства.

Информация о том, что готовится такое изменение в налоговое законодательство Соединенного Королевства, уже давно обсуждалась в прессе,  но лишь вчера последовало официальное объявление.  Осборн объявил, что имеющее место в настоящее время освобождение нерезидентов от налога на прирост капитала, будет отменено  начиная с апреля 2015 года. По – сути, в данном случае всего лишь устранена несправедливость в налогообложении между нерезидентами и резидентами. Граждане Великобритании уже давно являются плательщиками указанного налога на прирост капитала и существующая льгота   распространялась только на иностранных  граждан. 

 

Кроме того, такого рода налог существует во всех крупных центрах  инвестирования в мире, включая Нью-Йорк и Париж, где аналогичный налог колеблется в диапазоне от 35% до 50% в зависимости от  резидентского статуса владельца недвижимости.

Более подробная информация, каким образом будет введен налог, кто будет субъектом  и каковы будут ставки – будет опубликована в начале 2014 года.

По мнению многих специалистов рынка недвижимости Великобритании,  решение ввести такую меру  окажет не сильный эффект на спрос на рынке недвижимости Лондона и  на ценообразование.  Благоприятная налоговая атмосфера, которая имеет место сейчас на рынке недвижимости Великобритании, не является единственным движущим фактором для международных покупателей  жилой недвижимости в  Лондоне.  Инвесторов в Великобритании привлекает также и благоприятная политическая обстановка и стабильный курс фунта стерлингов.

Сегодня в среднем 28% покупателей недвижимости в центральном Лондоне – нерезиденты. Если брать весь Лондона, то доля таких покупателей составляет примерно 12% от всех покупателей недвижимости в настоящее время. Безусловно, представленный новый налог даст негативный сигнал рынку и зарубежные инвесторы будут рассматривать другие варианты для вложения своих средств.

С другой стороны, большинство специалистов сходятся во мнении, что мера эта своевременная, поскольку  она поможет остановить безудержно растущие цены  на рынке элитной недвижимости Лондона и избежать спекуляций на рынке жилой недвижимости Лондона.

Ожидалось, что большим сдерживающим фактором для роста цен станет повышение гербового сбора в 2012 году до 7% для дорогой недвижимости, однако, рынок  недвижимости Лондона спокойно «проглотил» это повышение. Представители риэлторских агентств надеются, что не произойдет существенного снижения аппетита инвесторов и сейчас.

Тем не менее, не стоит недооценивать влияние  иностранных инвесторов на рынок недвижимости Великобритании.  В результате непродуманных действий властей, Лондон может потерять свою конкурентоспособность как инвестиционная столица мира.

Индексы цен на недвижимость Великобритании

Налогообложение юр. лиц в UK

Что такое «Stamp duty»

®  Элис Морган 06.12.2013г. 

Что ждет рынок недвижимости Великобритании в 2014 году?

 

Все больше  прогнозов относительно рынка жилой  недвижимости Великобритании  на предстоящий год представляют различные агентства недвижимости Соединенного Королевства. Так, Национальная Ассоциация Агентств по Недвижимости опубликовала свой прогноз на 2014 год.  Если резюмировать  выводы, вытекающие из этих прогнозов, рынок жилой недвижимости Великобритании ожидает оживление в 2014 году, которое будет сопровождаться существенным восстановлением цен и увеличением количества  продаж.

Улучшится баланс между спросом и предложением, что позволит рынку быть более гибким, поиск недвижимости станет более быстрым  и менее сложным процесс переезда. А это именно то, что нужно сейчас рынку.

Сегодня как количество сделок на рынке недвижимости Великобритании, так и цены все еще отстают от тех уровней, которые были на рынке до кризиса 2008 года.

 


 

Исключение составляют только два региона – Лондон и Юго-Восток Англии, где цены давно уже превысили свои докризисные значения.

В 2014 году, по-прежнему владение собственным  жилым объектом недвижимости будет вне досягаемости для  большинства работающих семей, так как рост заработной платы будет отставать от роста цен.  Поэтому, необходимо принимать меры, которые привели бы  на рынок новых покупателей.  Среди основных мер называется пересмотр устаревшей системы взимания Гербового Сбора, а также —  снижение порога первоначального взноса для тех, кто впервые покупает себе жилье. Таких покупателей на рынке меньше всего и необходимо всячески поощрять их желание стать владельцами своего дома или квартиры.

Между тем, на рынке в 2014 году  по-прежнему будет ощущаться нехватка новых объектов, особенно это касается новых семейных домов, строительством которых часто пренебрегают дэвелоперы.  Спрос по-прежнему будет превышать предложение  и будет очень ощутим дефицит нового жилья.   Определенно рынку как воздух необходимы более высокие темпы строительства.

В последние дни появились разговоры о досрочном повышении Банком Англии процентной ставки, которая может стать естественным тормозом для предотвращения высокого спроса со стороны инвесторов, но для существенного улучшения настроений на рынке недвижимости в Великобритании в 2014 году только увеличение новых поступление на рынок придаст позитивный импульс.

 

® ЭленАнтре. 05.12.2013г

Прогноз рынка аренды недвижимости Великобритании на 2014 год

 

Привлекательность элитной недвижимости Центрального Лондона для состоятельных иностранных инвесторов, как безопасное хранилище своих средств, может снизиться  в 2014 году. 

Элитная недвижимость Центра Лондона пользуется   в 2013 году беспрецедентным спросом со стороны иностранных инвесторов, большая часть которых представляет собой средний класс из Ближнего Востока и Юго-Bосточной Азии.

Но в 2014 году, по прогнозам специалистов, в частности, анализа,  сделанного крупной компанией недвижимости  Winkworth,  которая оперирует в Великобритании,  будет иметь место ряд фактов, в силу которых  будет наблюдаться некоторое смягчение интереса зарубежных инвесторов к роскошному жилью в центре Лондона.

 


 

Во-первых, по мере улучшения экономических показателей в Великобритании, начал укрепляться фунт стерлингов.

Во-вторых, глобальное улучшение ситуации в Еврозоне, позволит инвесторам искать другие возможности для вложения своих капиталов.

Кроме того, часть недвижимости в силу ее удорожания, превысит по стоимости пороговое значение в £2 млн. фунтов,  который облагается  Гербовым сбором в размере 7%, что увеличит издержки инвесторов и тоже может несколько остудить их пыл.

В общей сложности, все вышеперечисленные факторы, тем не менее, все равно не помешают элитной недвижимости Лондона  подорожать в следующем году примерно на 5% за год.  Более высокая доходность прогнозируется в пригороде Лондона – порядка 10%.   Многие люди, которые так и не смогли купить себе недвижимость в Лондоне в 2013 году, будут стремиться сделать это уже в 2014, но в пригороде, воспользовавшись ценовой разницей, которая образовалась сейчас между Лондоном и пригородом. 

Около £130 млрд. средств, направленных на реализацию программы «Help to buy», будут направлены на рынок недвижимости. В совокупности с низкими процентными ставками по ипотечным кредитам, эти средства  окажут стимулирующее воздействие на рынок недвижимости Великобритании  и впервые с 2007 года хорошую активность рынка недвижимости получат регионы Великобритании, которые находится в состоянии застоя. 

 

® Максим Савицкий. 04.12.2013г

Инвестиции в недвижимость Лондона

Недвижимость Великобритании. Купить квартиру в Лондоне


Warning: implode(): Invalid arguments passed in /var/www/u0226087/data/www/angliadom.com/wp-content/themes/angliahome/mailer.php on line 5