Доступная недвижимость Великобритании

 

Новые исследования Галифакс

Две трети сделок на рынке доступного жилья совершены покупателями, впервые совершающими покупку своего дома.

Программы помощи покупки доступного жилья,  разработанные правительством, особенно помогли новым молодым  покупателям. 40% новых доступных домов куплено людьми в возрасте от 20 до 29 лет.  Это значительно более высокая доля, чем в целом по рынку недвижимости Великобритании, где покупатели этой же возрастной категории составили около 25%.

Однако, несмотря на успех доступного жилья среди покупателей этой возрастной группы, многие потенциальные покупатели все еще плохо разбираются в существе правительственных инициатив и деталях программ  NewBuy  and  HelptoBuy.. Только 30% молодых людей в возрасте от 20 до 45 лет приветствуют инициативы правительства, или считают, что эти программы направлены на то, чтобы помочь людям стать собственниками своего жилья.

Дело в том, что ранее внедренные инициативы правительства были направлены именно на покупателей, впервые покупающих себе жилье. Новая же, недавно представленная  инициатива HelptoBuy, направлена на то, чтобы удовлетворить спрос всех покупателей, а не только тех, кто покупает себе жилье впервые.

Компания Галифакс изучила особенности типичной покупки доступного жилья.

Средняя цена, заплаченная за покупку недвижимости в Великобритании  в рамках различных программ доступного жилья в Великобритании  составляет £ 167 955,  что примерно на 10% ниже, чем в среднем £ 185 324 для покупки любого дома.  

В разрезе регионов самая высокая средняя цена для покупателей, использующих схемы помощи, разумеется, в Лондоне – это  £228560 . Самая  низкая  цена наСевероВостокеВеликобритании – £132483. ВЛондоне

За последние пять лет под эгидой «доступное жилье» в Великобритании внедрено несколько государственных программ, которые направлены не только на то, чтобы помочь купить себе жилье молодым семьям, но и стимулировать строительный сектор промышленности.   В течение года по апрель 2013, 75% объектов недвижимости в Великобритании было куплено в новостройках.

Средний годовой валовой доход покупателя доступного жилья составляет £28350, что на 13 % меньше тех,  кто работает по графику с полной занятостью.

В разрезе регионов уровень среднего валового дохода  покупателя доступного жилья варьируется от £46721 в Лондоне до £24518 на Северо-Западе.

 

® Максим Савицкий 26.06.2013

 

 

Недвижимость Великобритании дорожает, ставки по ипотеке падают

  

Месяц май 2013 года стал месяцем самой низкой процентной ставки по ипотечным кредитам для людей, покупающих недвижимость в Великобритании с начала финансового кризиса.

До 3,96%  упала средняя пятилетняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам.  Это первое падение ниже 4%. В результате этого падения, каждый заемщик, который возьмет сегодня кредит, сможет экономить свыше  £ 4700 по сравнению с маем  2012 года,  а если сравнивать с июнем 2007 года, то экономия составит около £13000.

Средние ставки на двухлетние и трехлетние ипотечные продукты также достигли своих минимумов, составив соответственно 3,82% и 4,13%. Соответственно, значительно подскочила и доля покупателей недвижимости в Великобритании, покупающих с кредитом по фиксированным ставкам – доля таких покупателей выросла с 76% до 92%  за последние 12 месяцев.

 

Данные Национального Ипотечного Индекса, полученные в результате опроса более чем 500 брокеров и 800 агентов недвижимости,  показали изменение в сделках по перекредитованию: 89% сделок было в заключено по фиксированной ставке по сравнению с 72% сделок в мае 2012 года.

Положительное влияние на ставки по ипотечным кредитам оказала, прежде всего, конкуренция среди кредитных организаций.  Конкуренция оказала влияние и на соотношение величины кредита к размеру ипотечного продукта, так называемую величину LTV (Loan to Value) . Средняя величина LTV для покупателей в мае 2013 года составила 71,4% , что на 3 % выше, чем в то же время 2012 года.

В результате, хотя залоговые требования на первоначальный депозит и несколько выросли в мае 2013   по сравнению с  апрелем 2013,  средний покупатель недвижимости в Великобритании, благодаря увеличению LTV и соответственно, уменьшению депозита,  сэкономил примерно £1300  на депозите в мае 2013 по сравнению с маем 2012 года.

И это при  том, что цена покупки выросла примерно на 2,6% за год по апрель 2013 года. То есть покупателю приходится заимствовать на  £6600  больше, покупая себе дом в Англии в мае, чем  в тот же период годом ранее.

Таким образом, конкурентная среда среди кредитных организаций создала очень благоприятные условия для покупателей недвижимости в Великобритании, которые получили массу преимуществ и не замедлили воспользоваться такими возможностями рынка.

® Элен Антре  25.06.2013г. 

 

Энергоэффективность значительно поднимает цену дома в Англии

 

Применение энергосберегающих технологий при строительстве квартир и домов в Англии может в среднем увеличить его стоимость на 14% ,  а в некоторых регионах страны – до 38%

Если взять средний дом в Англии  и улучшить его Сертификат Энергетической Эффективности (Energy Performance Certificate)  из группы до группы E, или из группы до группы B, это  может означать удорожание более чем на £16000 продажной стоимости недвижимости. Такое исследование провел  Department of Energy and Climate Change (DECC)  — Департамент Энергии и сохранения климата.

 Улучшение энергоэффективности с группы Gдо группы E способно увеличить стоимость дома в Англии  более чем на  £25000, а средняя стоимость дома в Англии на Северо-Западе  может увеличится на £23000.

В докладе,  в котором учтены  исследования  свыше 300000 домов, проданных в Англии между 1995 и 2011 годом, отражены наиболее полные исследования в этой области на сегодняшний день.  В результате сделан вывод, что энергоэффективность  —  ключевой фактор, который влияет на цену продажи квартир и домов в Англии.  

И раньше было абсолютно очевидно, что применение энергосберегающих технологий – огромное преимущество нового дома, но это впервые проведенное исследование является реальным доказательством высокого потенциала таких домов.  Иметь свой дом, построенный с применением энергосберегающих технологий – это не только защититься от постоянного роста цен на энергоносители, но и понимать, что реальная стоимость вашей собственности выше.

Правительство Великобритании старается помогать рабочим семьям снизить стоимость жизни. На это направлена программа  — «Зеленая Сделка».

 «Зеленая Сделка» — программа, помогающая собственникам заплатить за некоторые расходы по улучшению энергосбережения с выплатой, распределенной во времени и возвращающейся через счета за электричество.

 Благодаря «Зеленой Сделке», многие люди получили возможность произвести различного рода улучшения своих домов, снизив высокие расходы по содержанию дома. Это отличный выбор для тех, кто хочет улучшить внешний вид и потенциальную стоимость своего дома.

Почти половина домов в Англии в настоящее время  по уровню энергоэффективности находится в группе D. Типичный дом в Вест Миндленсе, находящийся в группе В приблизительно оценивается на £17000 дороже. А на Северо-Востоке этот показатель может достигать  £19000, что на  £3000 больше, чем в среднем по стране.

Подавляющее большинство жителей Великобритании уже понимают, что энергоэффективность дома – важнейший критерий на рынке сбыта. Топливные счета продолжает расти и покупатели становятся все более сознательными и осведомленными об энергоэффективности своих новых домов. Такие покупатели готовы переплатить при покупке, инвестируя в энергоэффективные  дома, понимая, что он вернет эти средства впоследствии.

 

® Элис Морган  24.06.2013

Покупатели недвижимости в Великобритании оценили программу «Help to Buy»

       

       Потенциальные покупатели  недвижимости в Великобритании  осведомлены о программе «Help to Buy».

Почти три четверти покупателей  недвижимости в Великобритании из тех, кто собирается купить себе недвижимость в ближайшие 12 месяцев, знают о существовании программы «Help to Buy». – 72 % покупателей сайта по недвижимости  Rightmove знают о  существовании схемы «Help to Buy», а 62% даже разобрались с деталями и понимают, смогут ли они ей воспользоваться.

Более того, по данным   Rightmove, в мае в раздел  сайта, посвященный «Help to Buy», было более 330000 визитов, это почти в три раза больше, чем рекордное количество посещений, которое было  зафиксировано в соответствующем разделе схемы NewBuy.

После нескольких лет затишья, потенциальные покупатели, кажется, стали готовы переехать снова, чтобы улучшить свои жилищные условия,  разбуженные интересом к схеме «Help to Buy».

На вопросы людям, понимают ли они суть программы «Help to Buy» и сможет ли она помочь им приобрести недвижимость, около 26% сказали, что «определенно»  и  36 % сказали «я думаю, что да»

Для сравнения,  среди респондентов, отвечавших на тот же самый вопрос в отношении схемы  NewBuy , всего 14 % сказали «определенно»  и  25 % сказали «я думаю, что да» .

Тем не менее, одна треть респондентов все не понимает сути программы «Help to Buy», подчеркивая необходимость большего количества информационной и разъяснительной работы.

Эти результаты, скорее всего, будут хорошей новостью для политиков по двум причинам. Во-первых, очевидно, что новая программа смогла завладеть воображением целевой аудитории, а значит, попала в цель. Во-вторых, будет что ответить критикам –  некоторым экономистам  банка Англии.

Критики программы высказали озабоченность тем, что чрезмерные государственные стимулы для улучшения активности рынка могут привести  к появлению чрезмерных взлетов и падений и это может негативно сказаться на рынке, вызвав слишком сильные колебания.

Сегодня программа «Help to Buy»,  предложит помощь всем покупателям, в виде кредита на покупку жилой недвижимости в Великобритании стоимостью до 600000.  При этом сумма первоначального взноса, который необходимо будет внести покупателю, составит всего 5%, а 20%, необходимые для получения ипотечного кредита, добавит государство из своего фонда.  Есть намерения правительства продлить программу до января 2014 года, но детали этого продления пока не ясны. 

® Элис Морган  23.06.2013 г.

Перспектива недвижимости Лондона на 10 лет

 

Крупнейшая компания недвижимости   Knight  Frank  провела исследования рынка жилой недвижимости Лондона на предмет соотношения спроса и предложения.

Ситуация с жилой недвижимостью Лондона такова, что к 2022 году городу необходимо построить жилья на сумму £80 млрд.  Компания недвижимости   Knight  Frank  изучила также планы новых застроек и строительство трубопроводов в Лондоне и пришла к выводу,  если строительство будет двигаться такими же темпами,  ожидается  ввод  227240 новых объектов жилой недвижимости в Лондоне в следующем десятилетии.  

Это намного меньше, чем обещали члены местного правительства и Департамент Общин. Департамент обещает, что количество новых квартир в Лондоне увеличится на 40%  и достигнет к 2021 году количества 525790.   По предварительным оценкам, население Лондона достигнет 9 млн. к 2022 году и ежегодно городу будет необходимо вводить в эксплуатацию около 50000 единиц нового жилья.

Такая ситуация со строительством новых домов в Лондоне не может не удручать. Цены на жилую недвижимость в Лондоне растут невероятными темпами и если спрос по-прежнему будет превышать предложение, то цены и дальше будут стремиться вверх. Самое крупное строительство ведется в районах Ньюхэм и Гринвич и это основные районы,  где будет завершено грандиозное строительство в течение следующего десятилетия.

Для владельцев жилых домов и квартир Лондона ситуация очень благоприятная, потому что вследствие усиления потребности в жилье, рынок аренды жилья будет процветать.  Все больше арендаторов жилой недвижимости в Лондоне заключают долгосрочные договоры аренды и количество арендаторов в столице постоянно увеличивается.

Из  £80 млрд., которые должны быть направлены на строительство нового жилья, около £11 млрд. будут направлены на  строительство  в центральном районе Лондона.  А поскольку темпы строительства, по всей вероятности не смогут угнаться за все увеличивающимся спросом на жилье, цены в течение следующего десятилетия  также все время будут двигаться вверх.

 

® Максим Савицкий 22.06.2013

Улучшение настроений на рынке недвижимости Великобритании

 

Владельцы жилой недвижимости в Великобритании во всех регионах ожидают увеличения цены стоимости их недвижимости в течение следующих 12 месяцев. Такой оптимизм по поводу роста цен достиг самого высокого уровня за последние три года.

Наиболее оптимистично относительно роста цен настроены лондонцы, затем следует район Ист Мидлэнс. Наиболее скромные ожидания роста на Северо-Востоке. Таковы результаты вновь опубликованного  совместного Knight Frank и  Markit House Индекса Настроения Цен на Недвижимость – HPSI House Price Sentiment Index.

В результате исследования было установлено, что 15% из 1500 опрошенных собственников жилья по Великобритании сказали, что стоимость их дома выросла за последний месяц, а 8,6 % заявили, что цена упала. Эти данные дают размер индекса  HPSI — 53,2 – самый высокий, с июня 2010  года. Если показатель индекса больше 50 – следовательно, цены растут. Если индекс показывает цифру меньше 50, значит, цены падают.

 В июне индекс третий месяц подряд показывает положительную динамику после 33 месяцев, когда он находился на отметке 50 или ниже. Это совершенно определенный сигнал рынка недвижимости Великобритании, что после трех лет падения владельцы домов и квартир уверены, что их недвижимость вырастет в цене.

 

 

Лондонцы по прежнему впереди всей Великобритании по уровню оптимизма относительно цен на дома и квартиры в Лондоне. Уровень индекса HPSI в Лондоне достиг 73,1, хотя он и немного ниже 76,3 в мае. Лондону на пятки наступает Ист Мидлэнс, где  HPSI равен 72,9  , что значительно выше 55,8 – в мае.  Это самый значительный скачок ожиданий с момента существования индекса.

В регионе с самыми скромными ожиданиями – на уровне 56,2 – на Северо-Востоке , также продемонстрирована положительная динамика.

После трех лет довольно мрачных настроений на рынке жилья, июньские данные показывают,  что рынок развернулся. Лондон традиционно держит пальму первенства по уровню позитивных ожиданий, но и остальные регионы продемонстрировали уверенность, что может свидетельствовать о начале восстановления экономической  активности  в Великобритании.

Очевидно также, что более оптимистичные данные стали выходить после многомиллиардного вливания правительства Великобритании на рынок жилья и установления рекордно низких ставок по ипотеке. Индекс настроения скромно начал демонстрировать улучшение еще в начале года, до запуска правительственной схемы  помощи людям, желающим купить свое жилье «Help to buy». Но после запуска  схемы «Help to buy» весной этого года, она придала дополнительный импульс оптимизма рынку недвижимости Соединенного Королевства.

В разрезе региональных тенденций, оптимизм присутствует в 70% городов Великобритании.

® Элис Морган 21.06.2013

Рынок недвижимость Шотландии демонстрирует активность

 

В последнем обзоре  Королевского института дипломированных оценщиков (Индекс RICS) содержится однозначный вывод о том, что недвижимость в Шотландии ожидает увеличение количества продаж в течение ближайших трех месяцев. Что, собственно, не удивительно,  — этот рост уже демонстрирует недвижимость Англии на протяжении 5 месяцев с начала года.  Ключевым драйвером такого увеличения  является утверждение большого количества опрошенных респондентов о том, что потенциальные покупатели активно тестируют рынок.  Особенно вырос интерес покупателей в течение мая 2013 года.   Цены на недвижимость в Шотландии также ожидает рост. Более 71% опрошенных специалистов по недвижимости заявили, что они ожидают рост цен на недвижимость в Шотландии в течение ближайших 12 месяцев.  Основная масса дипломированных оценщиков полагает,  что будет рост цен от 1% до 1,5%.  Если обратиться к рынку аренды, то  спрос со стороны арендаторов продолжал увеличиваться в мае, хотя темпы роста  ставок по аренде стали уменьшаться в последние несколько месяцев.  Тем не менее, устойчивый спрос на рынке аренды жилой недвижимости оправдывает позитивные ожидания арендодателей. 

Май вообще был интересным месяцем на рынке недвижимости Шотландии. Определенно зафиксировано увеличение активности, обнадеживающий рост новых запросов со стороны покупателей и выход новых застроек. Конечно, о восстановлении рынка говорить еще рано, но определенно наметились ростки улучшений на рынке.

Между тем, общество юристов Шотландии приняло решение о создании рабочей группы для изучения жилой недвижимости Шотландии, практики и процедуры передачи прав для удовлетворения потребностей покупателей в жилых домах.  Рабочая группа изучит информацию о продаже и покупке недвижимости в Шотландии и выдвинет предложения по совершенствованию рынка недвижимости  Шотландии сегодня и  в будущем.  Деятельность рабочей группы будет направлена на более широкое использование новых информационных технологий и новых возможностей для инноваций.  Целью создания рабочей группы является объединение высококвалифицированных людей  с глубоким пониманием юридических тонкостей передачи прав и интересов потребителей, чтобы усовершенствовать процесс покупки и продажи домов. 

® Элис Морган. 20.06.2013г.

Получить кредит на покупку дома в Великобритании станет еще проще

        

      Рынок ипотечного кредитования в Великобритании набирает обороты.     Ипотека в Великобритании

Валовой размер выданных ипотечных кредитов в Великобритании вырос на 5% в апреле, в частности, в связи с увеличением перекредитования .  Такие данные предоставил Совет Ипотечных Кредиторов Великобритании. Если не учитывать статистику по перекредитованию, количество ипотечных кредитов, выданных для покупки дома  впервые,  немного сократилось в апреле по сравнению с мартом 2013 года, но в целом цифры внушают оптимизм. 

 В общей сложности £ 3,4 млрд. заемных средств было выдано заемщикам на условиях перекредитования в апреле, что на 10% больше, чем в марте.  Относительно апреля 2012 года эта цифра  демонстрирует 3%-е падение, но скорость падения снизилась за последние два месяца.

Покупатели, которые воспользовались программой правительства «Firsttimebuyers»  — впервые покупающие себе жилье, — получили 19400  кредитов  на сумму £ 2,5 миллиарда в апреле, это на 1% меньше, чем в марте 2013. Firsttimebuyers  по-преждему  занимают самую большую долю в общем  объеме  ипотечного кредитования.

В общей сложности  23500 кредитов  на общую сумму £ 3,8 млрд. было выдано покупателям, которые переехали в свой новый дом.  Активность покупателей почти не  изменилась с прошлого года.

В целом, если взять первые 4 месяца этого года, активность покупателей на 11 процентов выше, чем в прошлом году. В конечном счете этому способствовало появление на рынке новых ипотечных продуктов и более привлекательный диапазон ставок по кредитам, это заинтересовало и новых покупателей и домовладельцев, что и стало причиной активности как в сфере перекредитования, так и  среди людей, покупающих себе жилье впервые.

Особенно радует, что наметились улучшения в размере первоначального взноса.   Небольшой размер первоначального взноса необходим для доступа на рынок очень большого количества покупателей, для которых сейчас ипотечный кредит не по карману именно из-за того, что они не в состоянии накопить  первоначальный взнос.

В немалой степени улучшить ситуацию с первоначальным взносом призвана еще одна программа правительства Великобритании —  HelptoBuy, которая запущена в этом году  и  поможет заемщикам внести порядка 15% первоначального взноса, так необходимые им для получения ипотечного кредита.

 ® Максим Савицкий 19.06.2013

 

Иностранные покупатели выбирают элитную недвижимость Лондона

 

Многие богатые люди из других стран считают, что инвестиции в недвижимость Лондона являются наиболее устойчивым и безопасным вложением. По данным одного из лидеров в своей области, агентства недвижимости Knight Frank, за последние двенадцать месяцев покупатели из других стран приобрели больше элитной недвижимости (т.е. цена которой превышает два миллиона фунтов), чем британцы.

Лидируют в списке иностранных инвесторов покупатели из России, Китая, США, ОАЭ и Индии. Liam Bailey, глава исследовательского отдела Knight Frank, указал на то, что стабильный рост рынка недвижимости Великобритании, что в особенности касается элитных домов и квартир в Лондоне, привлекает множество богатых иностранцев именно в силу того, что подобные инвестиции имеют очень маленький риск, несравнимый с аналогичными показателями в своих странах. Другую немаловажную роль в возросшем интересе со стороны инвесторов играет и низкий уровень фунта, что позволяет выгоднее вложить капитал в национальной валюте других стран, потому больший процент капиталовладельцев имеет возможность приобрести элитную недвижимость Лондона. Стабильный рост цен на подобное жильё, который за последние четыре года составил 57%, причём во многом этот рост был обусловлен именно интересом со стороны иностранцев, а также то, что Великобритания не находится в еврозоне, делает инвестиции в недвижимость Лондона одним из самых стабильных вложений. Причём эксперты прогнозируют дальнейший рост цены на элитную недвижимость, которая к 2018 году составит как минимум 26%.

 


 Данные агентства Knight Frank также указывают на то, что россияне с большим отрывом лидируют в списке инвесторов из других стран. За последний год они совершили около 8.5% всех сделок на покупку элитной недвижимости. Инвесторы из США, ОАЭ и Китая имеют приблизительно равный процент сделок — 2.8%, а из Индии — 2.6%. Доля инвесторов из стран Евросоюза составила в общей сложности 9.5%. Тем не менее,  статистика показывает, что последние изменения в законодательстве Соединённого Королевства существенно снизили количество сделок на сумму от двух до трёх миллионов фунтов — на 16%. Однако на количестве покупок жилья ценой свыше трёх миллионов новый налог практически не отразился.

Аналогичное исследование было проведено агентством Savills, строительной фирмой Candy & Candy  и банком Deutsche Bank. По данным Global Prime Sector Report в четырёх крупнейших городах мира, в том числе и Лондоне, стоимость элитной недвижимости будет продолжать расти, причём темпы роста составят 27% уже к 2017 году. Однако, увеличение цены не снизит количество подобных сделок, наоборот, если сейчас проводится около 300 сделок на покупку недвижимости класса «прайм», то к указанному году количество их возрастёт то 400. Это вызвано в первую очередь тем, что аналитики прогнозируют существенный рост так называемого ультра-состоятельного населения планеты на 20%, а их общий капитал возрастёт на целых 30%. Также данные этого исследования указывают на то, что более 70% сделок на покупку элитной недвижимости Лондона были совершены иностранными инвесторами. Несмотря на некоторое различие в данных этих двух исследований, очевидным является тот факт, что на данный момент инвестиции в элитную недвижимость Лондона безусловно являются прибыльными, стабильными и безопасными.  

® Марк Саруханов. 18.06.2013 

Борис Джонсон знает, как улучшить ситуацию с жилой недвижимостью в Лондоне

 

Мэр Лондона изложил свое видение ситуации с жильем в Лондоне на ближайшее десятилетие.

Строительство играет ключевую роль в обеспечение надежного будущего Лондона, как одного из лучших городов в мире, — так считает мэр Лондона Борис Джонсон. Он представил свою повестку дня на будущее в отчете, который называется: «Взгляд в 2020 – крупнейший город на Земле, амбиции Лондона», в котором сделан прогноз, согласно которому население Лондона достигнет 10 миллионов к 2030 году, и  городу понадобится 400000 новых квартир в следующем десятилетии.

 

Защищая необходимость стабильных и непрерывных инвестиций в жилищное строительство Лондона и инфраструктурные проекты,  в частности, мэр подчеркнул, что столица сейчас вносит большую долю в экономику Великобритании, чем в любой другой момент истории. И будущее процветание Великобритании, отчасти зависит и от трудолюбивых лондонцев. Лейтмотивом доклада проходила нить о том, что лондонцы нуждаются в жилье и рабочих местах. А пути решения задач мэр видит в партнерстве. 

Джонсон отметил, что задачу роста количества населения необходимо решать за счет строительства домов на новых участках и на сегодня уже выделен 21 участок для  жилого строительства.  Мэр также поднял вопрос о выделении дополнительных займов для жилищного строительства. 

Еще одной инициативой мэра стало решение вопроса с теми земельными участками, которые не используются, или  лишены разрешения на строительство. Решение всех бюрократических препятствий значительно ускорило бы строительный процесс.

Немаловажный для Лондонцев вопрос, который не первый раз поднимает Борис Джонсон, был снова озвучен – направлять деньги от гербового сбора, который платят покупатели недвижимости в Лондоне, на нужды города.  Сейчас эти средства направляются в федеральный бюджет и размер их составляет около £1 млрд. фунтов стерлингов в год.

Доступность жилой недвижимости в Лондоне – это  уже не только проблема безработных, или тех, кто  пользуется пособием — это проблема большинства молодых специалистов и рабочих семей, которые имеют дело с ростом стоимости доступного жилья на 3%-4% ежегодно,  а социальные пакеты сократились на 3,9% за последние пять лет.

К числу мер, которые правительство Лондона намерено предпринять для улучшения непростой ситуации с доступным жильем в Лондоне, стало изучение возможности использования пенсионных фондов для финансирования и строительства социального жилья. 

® Элис Морган 17.06.2013  


Warning: implode(): Invalid arguments passed in /var/www/u0226087/data/www/angliadom.com/wp-content/themes/angliahome/mailer.php on line 5